Пазари и маркетинг на недвижими имоти


Категория на документа: Маркетинг


УНИВЕРСИТЕТ ЗА НАЦИОНАЛНО И СВЕТОВНО СТОПАНСТВО

К У Р С О В А Р А Б О Т А

по Пазари и маркетинг на недвижими имоти

Изготвили:

специалност: "Икономика на недвижимата собственост"

декември, 2011 година

Съдържание:

София слезе в дъното на класацията по наеми на офиси...............................3

Средните цени на апартаментите намаляха с 10,1% за година........................6

65% от сделките в столичния Младост са за тристайни апартаменти...............9

Цените-нагоре в Азия, разнопосочно движение в Европа..............................10

София слезе в дъното на класацията по наеми на офиси

Стойностите в Европа в същото време тръгват нагоре, сочи проучване на Cushman & Wakefield

Със 187 евро на квадратен метър средна годишна цена за наем на офис площи за 2011 година, централната бизнес зона на София се нарежда на 65-то място от общо проучвани 68 града в света. Това сочи доклад на Cushman & Wakefield, представен от Forton International, ексклузивен партньор за България, Сърбия, Македония и Косово. Миналата година София беше на 55-то място. По цени на годишни наеми извън централните бизнес зони София е на 43-то място със 131 евро на квадратен метър.
"Основна причина за това е фактът, че у нас през изминалата година наемните нива регистрират допълнителен спад от 9% спрямо 2009 год., докато през повечето сравними страни около нас в класацията те вече бележат растеж. Прибалтийските републики например, които бяха зад нас в дъното на класацията след двуцифрения спад на брутния си вътрешен продукт през 2009 год., през 2010 год. регистрират сериозно нарастване на наемите. Двата основни фактора, които през миналата година промениха тренда и в момента движат наемните нива нагоре в различните части на света- ограничено предлагане и устойчиво икономическо възстановяване, в България все още не са налице. Разбира се, активизирането на офис наемателите и положителните макроикономически сигнали от увеличения износ през последните месеци на миналата година ни дават основания да вярваме, че скоро у нас трендът на наемите може да се промени. А докато това се случи ни остава единствено да се възползваме от ниските разходи за офис в България и да привлечем максимален брой чуждестранни компании в България" коментира Владислав Кайзеров, мениджър на офис площи във Forton International.

Общата оценка на анализаторите на анализаторите от Cushman & Wakefieled е, че пазарът на офис площи в София през 2010 год., е пренаситен откъм предлагане, а търсенето е все още слабо. Обемът първокласни офис площи да расте и въпреки слабото повишение на търсенето, е възможно да се очаква допълнителен натиск върху наемните нива, преди да се достигне до стабилизиране и последващ ръст на наемите, се посочва още в доклада.

Според анализаторите през 2010 год., наемите на офис площи в Европа са отбелязали растеж от 1 %. Положителната промяна на наемните нива се дължи на трайните признаци на икономическо възстановяване в някои части на континента, което е причина определени локации да отбележат значителен прираст на наемите. Като цяло обаче картината на континента остава по-скоро стабилна с приблизително еднакъв брой страни, които отразяват растеж и страни със спад на наемните нива и липса на динамика.

Най-голямо повишение в Европа през 2010 год. бележи Великобритания с най-значителен ръст на наемните нива на офис площи в централната част на Лондон. Наемите са с 25% по-високи сравнение с 2009 год. Сред останалите страни от Западна Европа, в които се наблюдава възстановяване на наемните нива, се отбелязват Франция и Италия със съответно на 9% растеж в Париж и 10% в Милано. На другия полюс са страни като Ирлания, Испания и Гърция, където наемите на офис площи спадат съответно с 19%, 7% и 3%. Основните причини са икономическите трудности, които продължават да изпитват тези страни и предпазливото поведение на компаниите в тях. Като цяло в региона на Централна и Източна Европа наемите остават без промяна, като Русия, Литва и Украйна отчитат растеж, който компенсира пониженията, регистрирани на други места. Въпреки нарастването на търсенето в България и Румъния през изминалата година, то остава недостатъчно на база големия обем нови офис площи, което се отразява в понижение на наемните нива съответно с 9% и 5% на годишна база. В глобалната класация на Cushman & Wakefield за наемите на офиси в централните бизнес зони на големите градове на първо място се нарежда Хонконг с 1931 евро на квадратен метър на годишна база за 2011 год. Градът се изкачва с две позиции спрямо 2010 год., когато бе на трето място. Втори е лондонския квартал "Уест Енд", където наемите на офиси са средно 1872 евро. Трети по данни на Cushman & Wakefield

е Токио с 1334 евро на квадратен метър. Тези три града са и единствените, в които нивата през годината са били над 1000 евро на кв.м. В съседна Гърция анализаторите отчитат най-високото от 5 години насам ниво на незаети офис площи (над 8%).

Въпреки спада на цените с 3%, през тази година се очаква пазарът да остане слаб, а активността на наемателите да бъде движена от понижението на цените и рационализацията на пространствата.
Без промяна според Cushman & Wakefield ще остане пазарът в Букурещ, където през 2010 год. е отчетен 5% спад на наемните нива. Търсенето се запазва слабо през по-голямата част от годината. За 2011 год. се очаква увеличаване на активността, тъй като голяма част от договорите, подписани преди кризата. Въпреки това основния фактор ще остане консолидацията на офис пространство, смятат експертите.

29% са незаетите офис площи в столицата ни

През 2010 година в България наемните нива на офиси се определяха в по-голяма степен от наемателите заради засиленото предлагане и по-слабото търсене, сочи анализ на Forton International. Значителния процент незаети помощи в новите проекти, излизащи на пазара, доведе не само до отстъпки в наемите, но и до различни допълнителни стимули, превърнали се вече в обичайни. Най-разпространени сред тях са гратисен период от няколко месеца без наем, стъпаловидно нарастващ наем, а в някои случаи и довършителни или ремонтни работи за сметка на наемодателите. Рекордните 287 000 кв.м. нови офис площи са завършени през миналата година, което представлява ръст от 28% на общия обем в София, който към края на годината достига 1,314 млн.кв.м., значителна част, от които се дължат на три големи офис сгради- Полиграфия Офис Център, Перформ Бизнес Център и Мегапарк. Завършването на проекти с обща площ от 70 000 кв.м. бе отложено за 2011 год., заради липсата на наемателите. Така през настоящата година очакваното ново предлагане ще остане високо- около 175 000 кв.м., в случай че инвеститорите на всички проекти спазят обявените срокове за влизане в експлоатация. Усвояването през 2010 год. е около 78 200 кв.м. нови офис площи. Обемът на сделките за наем отбеляза значителен ръст в сравнение с 2009 година, но основния дял от тях представляваха преместванията на наематели, поради което нетния обем усвоени нови площи е по-малък. Основната тенденция при релокациите е за консолидиране на офиса в един или избор на нов офис с по-добри характеристики- наемните нива, локация, технически параметри, по-лесен достъп, наличие на метро, по-добра бизнес среда.

Очакванията за 2011 год. са търсенето да бъде захранвано от компании в сферите на информационните технологии, аутсорсинг услугите, от фирми, ориентирани към международни пазари, както и от някои от търговските банки в страната. Въпреки по-добрата година, процентът на свободните офис площи продължава да се увеличава и към края на 2010 год. достига 29% от всички площи на пазара. Причините за това са както рекордните обеми на завършени нови сгради, така и освобождаването на площи при релокации или консолидация на офиси. Очакванията за 2011 година са процентът на незаетост да достигне 32%, ако всички проекти, обявени за завършване през 2011 год., спазят сроковете си. Наемите на първокласни офис площи се понижиха с 9,3% през 2010 година в сравнение с понижението от 20,6% през 2009 год. Макар че спадът значително забави своите темпове, почти всички наемодатели демонстрираха гъвкавост в търсените наемни нива при възможност за привличане на стабилни, дългосрочни наематели. Очакваме тази тенденция да се запази и през 2011 год. поради високия процент на незаети площи, казват от Forton. Наемните нива при офисите Клас Б отбелязаха значително по-голям спад. През 2010 год. наемите в тях се понижиха с 18,6% поради силната конкуренция от страна на големите проекти Клас А, излизащи на пазара. Клас Б обхваща значително по-широк спектър от имоти, поради което наемите варират в широки граници, в зависимост от локацията им и достъпа до тях.

Средните цени на апартаментите намаляха с 10,1% за година

Поевтиняването им през 4тото тримесечие на 2010 година е с 1,5%

Средните пазарни цени на жилищата общо за страната за спаднали с 1,5% през 4-тото тримесечие на 2010 година в сравнение с 3-тото тримесечие, според НСИ. В сравнение с 4-тото тримесечие на 2009 год. поевтиняването на средните пазарни цени е с 5,6%. Индексът на пазарните цени на жилищата за 2010 год. спрямо 2009 год. е 89,9%, т.е. средното намаление на пазарните цени на жилищата е 10,1%.



Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Пазари и маркетинг на недвижими имоти 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.